La legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) interviene in materia di agevolazione prima casa, con la dichiarata finalità di “agevolare il cambio della prima casa di abitazione”, portando a 2 anni il termine entro cui rivendere la “ex prima casa”, per non perdere il beneficio applicato sul nuovo acquisto.

L’agevolazione prima casa consente di usufruire di un trattamento di favore, ai fini delle imposte indirette, in caso di acquisto dell’abitazione, purché classificata in categorie catastali diverse da A/1, A/8 o A/9, in presenza dei requisiti individuati dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa parte I, allegata al DPR 131/86.

In particolare, l’acquisto dell’immobile abitativo sconta (a seconda che l’atto risulti imponibile a IVA o meno):

Tra le condizioni agevolative individuate dalla Nota II-bis, una (lett. c) richiede che il contribuente acquirente nell’atto di acquisto “dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge” con le agevolazioni prima casa.

Si tratta della condizione impropriamente detta della “novità” nel godimento del beneficio; anche se, in verità, la norma non impedisce di usufruire più volte dell’agevolazione, ma richiede che l’acquirente non sia titolare contemporaneamente di più abitazioni acquistate col beneficio.

Dal 1° gennaio 2016, è stata introdotta (cfr. il comma 4-bis della Nota II-bis, inserito dall’art. 1 comma 55 della L. 208/2015) una sorta di moratoria per il soddisfacimento di tale condizione: si prevede che il beneficio possa applicarsi anche al contribuente che al momento del rogito sia ancora titolare dell’abitazione già acquistata col beneficio, purché la alieni entro un anno dalla data dell’atto.

In caso di mancata alienazione nel termine annuale, si verifica la decadenza dall’agevolazione, con la conseguente applicazione dell’imposta integrale e delle sanzioni.

Con riferimento alla comma 4-bis della Nota II-bis, l’Agenzia delle Entrate (circ. n. 12/2016) aveva chiarito che:

La legge di bilancio 2025 porta la moratoria di cui al comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, allegata al DPR 131/86 a due anni.

Pertanto, dal 1° gennaio 2025, chi compra la prima casa essendo ancora titolare, al rogito, di un immobile (ovunque situato sul territorio nazionale) già acquistato col beneficio, avrà due anni di tempo per alienarlo, senza perdere il beneficio sul nuovo acquisto.

L’intervento normativo viene operato direttamente nel comma 4-bis della Nota II-bis, sostituendo le parole “1 anno” con la locuzione “2 anni”.

Pertanto, sebbene la Relazione illustrativa e la rubrica della disposizione nel Ddl. di bilancio facessero espresso riferimento alla sola imposta di registro, il raddoppio del termine per la rivendita dell’ex prima casa dovrebbe trovare applicazione anche in campo IVA e ai trasferimenti mortis causa e inter vivos, esattamente come avveniva prima della modifica (cfr. la circ. Agenzia delle Entrate n. 12/2016).

Invece, maggiori difficoltà di coordinamento sorgeranno con il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa di cui all’art. 7 della L. 448/98.

In tal caso, infatti, non sembra possibile ammettere (in assenza di espresso intervento legislativo) un’estensione anche di questa agevolazione ove il riacquisto della prima casa avvenga due anni prima del nuovo acquisto.

Pertanto, si ritiene che, sotto il profilo del credito d’imposta per il riacquisto, nulla cambi dal 1° gennaio 2025, di modo che il credito potrà spettare:

Mentre il credito d’imposta non potrà spettare ove il contribuente acquisti la “nuova” prima casa e, oltre un anno dal nuovo acquisto ma entro due anni da esso, alieni la ex prima casa. In tal caso, però, sul secondo acquisto potrà applicarsi il beneficio

(MF/ms)

Con l’entrata in vigore, il 22 giugno 2022, del Dl 73/2022 (c.d. decreto “Semplificazioni fiscali”), sono divenute efficaci alcune novità in relazione all’imposta di registro, la prima delle quali riguarda il prolungamento a 30 giorni (prima erano 20) del termine per la registrazione in termine fisso degli atti.

Infatti, modificando gli artt. 13 e 19 del Dpr 131/86, l’art. 14 del Dl 73/2022 ha portato a 30 giorni il termine ordinario per:

Si ricorda che l’imposta di registro si applica al momento della registrazione degli atti e la registrazione è obbligatoria “in termine fisso” per gli atti individuati dalla Tariffa Parte I allegata al Dpr 131/86.

Il “termine fisso” di registrazione è stabilito dall’art. 13 del Dpr 131/86 che, fino al 21 giugno 2022, lo fissava in 20 giorni dalla data dell’atto, per gli atti formati in Italia, anche se operavano alcune eccezioni per gli atti di locazione immobiliare e per gli atti notarili (da registrare tramite modello unico informatico, MUI) per i quali già valeva il termine di 30 giorni.

Dal 22 giugno 2022, il decreto “Semplificazioni fiscali” porta a 30 giorni il termine di registrazione “ordinario” indicato dall’art. 13 del Dpr 131/86, con l’effetto di eliminare del tutto il termine (residuale) di 20 giorni e di applicare a tutti gli atti soggetti a registrazione in termine fisso formati in Italia (sia agli atti notarili che non notarili) il nuovo termine di 30 giorni (decorrente, in linea di principio, dalla data dell’atto).

Pertanto, se, per i contratti di locazione e per gli atti notarili nulla muta, in quanto erano già soggetti al termine di registrazione di 30 giorni, per le scritture private non autenticate diverse dalle locazioni (ad esempio, il comodato immobiliare, ovvero il contratto preliminare), dal 22 giugno 2022, ci sono 10 giorni in più per procedere alla registrazione, in quanto il termine è passato da 20 a 30 giorni dalla data dell’atto.

Inoltre, è stato modificato anche l’art. 19 del Dpr 131/86, stabilendo che il medesimo termine di 30 giorni si applichi anche alla denuncia di eventi successivi alla registrazione, che deve essere presentata, ad esempio, in caso di avveramento della condizione sospensiva apposta al contratto, ovvero di fissazione definitiva del prezzo (in caso di contratti a prezzo indeterminato ex art. 35 del Dpr 131/86).

La novità dovrebbe riguardare non solo gli atti stipulati dal 22 giugno 2022 ma, in virtù della natura procedimentale della disposizione, anche gli atti il cui termine fosse pendente al 22 giugno 2022.

L’altra modifica apportata al Dpr 131/86 riguarda, invece, i soli pubblici ufficiali: l’art. 1 del Dl 73/2022, modificando l’art. 68 del Dpr 131/86, sopprime l’obbligo di vidimazione quadrimestrale dei repertori, a carico dei pubblici ufficiali.

L’art. 67 del Dpr 131/86 dispone, infatti, l’obbligo di iscrivere in un apposito repertorio tutti gli atti “del loro ufficio” soggetti a registrazione in termine fisso, in capo a:

L’art. 68 del Dpr 131/86, come vigente fino al 21 giugno 2022, prevedeva l’obbligo, con cadenza quadrimestrale, in capo a tali soggetti, di presentare i suddetti repertori all’Agenzia delle Entrate per le verifiche.

Il Dl 73/2022 sopprime l’obbligo di presentazione quadrimestrale dei repertori, sostituendolo con una verifica “a richiesta” degli Uffici.

Il nuovo art. 68 del Dpr 131/86, come riscritto dall’art. 1 del Dl 73/2022 con decorrenza dal 22 giugno 2022, demanda, infatti, il controllo sui repertori all’iniziativa degli Uffici dell’Agenzia delle Entrate competenti per territorio, specificando che i soggetti obbligati alla tenuta dei repertori trasmettono il repertorio entro trenta giorni dalla data di notifica della richiesta da parte degli Uffici.

Inoltre, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate effettuano verifiche “anche presso gli uffici dei soggetti roganti”.

Mentre la norma previgente prevedeva l’apposizione di un visto sul repertorio, il novellato art. 68 del Dpr 131/86 precisa che, a seguito del controllo, l’Ufficio competente “dopo aver rilevato le eventuali violazioni e tutte le notizie utili, comunica l’esito del controllo ai pubblici ufficiali”.

Anche l’applicazione delle sanzioni viene adattata alle nuove modalità di controllo dei repertori: viene infatti, previsto (modificando l’art. 73 del Dpr 131/86) che la sanzione amministrativa “da euro 1.032,91 a euro 5.164,57” (che resta immutata) si applica ai pubblici ufficiali che omettano la “presentazione del repertorio a seguito di richiesta dell’ufficio dell’Agenzia delle entrate, ai sensi del primo comma dell’articolo 68”.

La sanzione, quindi, scatta se il pubblico ufficiale non presenta il repertorio entro 30 giorni dalla richiesta.

(MF/ms)
 

Gli acconti corrisposti per acquisti intracomunitari entro il 30 giugno scorso, e riferiti a beni la cui consegna o spedizione è avvenuta dal 1° luglio 2022, dovranno essere comunicati entro il 15 agosto 2022 utilizzando il Sistema di Interscambio se la fattura è ricevuta nel corso del corrente mese di luglio.

È questo uno degli aspetti che gli operatori economici dovranno tener conto per il passaggio dal “vecchio” al “nuovo” esterometro, tenendo conto che le nuove modalità di comunicazione riguardano le operazioni (attive e passive) effettuate a partire dal 1° luglio 2022.

Nella normativa Iva nazionale, il momento di effettuazione è disciplinato nell’articolo 6 Dpr 633/72, al cui interno si distinguono le seguenti regole generali:

Per la nuova comunicazione delle operazioni transfrontaliere le questioni più delicate riguardano gli acquisti di prestazioni di servizi generiche di cui all’articolo 7-ter e gli acquisti intracomunitari di beni.

Per la prima delle due categorie di operazioni, l’articolo 6, comma 6, Dpr 633/72 stabilisce che le prestazioni di servizi generiche scambiate con soggetti non stabiliti nel territorio dello Stato si considerano effettuate alla data di ultimazione delle prestazioni stesse, fermo restando che in caso di pagamento anticipato il momento di effettuazione coincide con il pagamento stesso.

Ad esempio, l’incarico di consulenza legale sottoscritto da una società italiana nel mese di giugno con un avvocato tedesco per il recupero di crediti vantati verso debitori stabiliti in Germania, la cui esecuzione termina nel corso del mese di agosto, con emissione di fattura nel corso dello stesso mese, deve essere comunicato allo Sdi entro il 15 del mese di settembre (ferma restando la necessità della ricezione della fattura entro la fine del mese di agosto) inviando il TD17.

Per quanto riguarda gli acquisti intracomunitari, si deve tener conto che l’articolo 39 Dl 331/1993 considera rilevante, quale momento di effettuazione, l’inizio del trasporto con partenza dal Paese membro di provenienza.

Laddove prima di tale momento vi sia il pagamento, totale o parziale, non assume alcun rilievo ai fini della verifica del momento di effettuazione (salva la facoltà del fornitore di emettere fattura a fronte dell’acconto ricevuto).

Ad esempio, se una società italiana ha ordinato dei beni da un fornitore francese per euro 10.000, partiti da Parigi il giorno 4 luglio, corrispondendo un acconto in data 29 giugno 2022, l’operazione si considera effettuata nel mese di luglio per l’intero importo, con conseguente obbligo di inviare, ad opera del cessionario italiano, il TD18 a mezzo Sdi entro il 15 agosto 2022 (ferma restando la ricezione del documento da parte del fornitore francese nel corso del mese di luglio).

È appena il caso di precisare che per le prestazioni di servizi, di cui gli articoli 7-quater e 7-quinquies Dpr 633/72, anche se scambiate con soggetti passivi stabiliti in altri Stati, il momento di effettuazione resta ancorato al pagamento del corrispettivo, con la conseguenza che per tutti i pagamenti avvenuti a partire dal 1° luglio 2022 gli acquisti di tali servizi dovranno essere comunicati con le nuove modalità, inviando tramite Sdi il documento TD17 entro il giorno 15 del mese successivo a quello di ricezione della fattura del prestatore comunitario o di effettuazione dell’operazione da parte del prestatore extraUe.

(MF/ms)