In vista della scadenza del 30 settembre 2025 per l’effettuazione delle operazioni di assegnazione agevolata ex L. 207/2024 è utile riepilogare le indicazioni fornite dalla prassi dell’Amministrazione finanziaria e notarile con specifico riguardo ai soci assegnatari.

Si ricorda che, ai sensi dell’art. 1 comma 31 della L. 207/2024, le agevolazioni sono concesse a condizione che i soci siano iscritti a libro soci, ove prescritto, al 30 settembre 2024, o che lo siano entro il 31 gennaio 2025, in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2024.

La disposizione ha la ratio di evitare che soggetti prima estranei alla compagine sociale vi possano entrare in prossimità dell’atto di assegnazione o di cessione, beneficiando così delle agevolazioni.

La norma dispone l’iscrizione a libro soci, “ove prescritto”, entro il 30 settembre 2024; per le società di persone e le altre società non obbligate alla tenuta del libro soci, secondo la circ. Agenzia delle Entrate n. 26/2026 (cap. I, Parte I, § 2) occorre che, alla data di riferimento, la qualifica di socio sia
provata con titoli idonei aventi data certa.

L’ingresso nella compagine sociale di uno o più soggetti dopo il 30 settembre 2024 non fa venir meno i benefici; questi ultimi vengono però riservati ai soci che erano tali alla data del 30 settembre 2024 (gli altri soci, scontano invece l’imposizione ordinaria).

Nel rispetto del requisito di “socio” nei termini sopra descritti, non sussistono limitazioni legate alla natura giuridica (persone fisiche o giuridiche), né al regime fiscale (IRPEF o IRES), né alla residenza fiscale (italiana o estera). È però utile prendere in considerazione alcune casistiche particolari.

Lo Studio Consiglio nazionale del Notariato n. 46-2023/T (§ C.3.1) ha precisato che il socio che può godere dell’agevolazione deve essere titolare della proprietà della partecipazione o almeno esserne nudo proprietario; l’usufruttuario di una partecipazione, invece, non essendo considerato socio dal Fisco (circ. n. 26/2016, cap. I, Parte I, § 2) non potrà godere dei vantaggi fiscali previsti (sul punto, esistono però orientamenti contrastanti della giurisprudenza).

Più in generale, in merito alle eventuali modifiche della quota di partecipazione, la circ. Agenzia delle Entrate n. 26/2016 (cap. I, Parte I, § 2) ha precisato che la percentuale a cui fare riferimento al fine di attribuire la parte corretta del patrimonio sociale all’atto dell’assegnazione è quella esistente al momento dell’assegnazione medesima.

In presenza di un socio assegnatario in comunione legale dei beni, secondo la soluzione preferibile dai notai (studio n. 46-2023/T, § C.3.2), “si potrà godere dell’agevolazione per intero e non limitatamente alla metà corrispondente all’assegnazione in suo favore”; tuttavia, proseguono i notai, qualche dubbio potrebbe emergere partendo dalla contraria posizione dell’Amministrazione finanziaria in ordine alle agevolazioni prima casa (applicabile nella misura del 50% ove uno solo dei coniugi acquirenti in comunione legale sia in possesso dei requisiti; cfr. circ. n. 38/2005, § 2.1).

Il regime agevolato, secondo la prassi notarile (studio n. 46-2023/T, § C.3.3) e dell’Amministrazione finanziaria (circ. n. 26/2016, cap. I, Parte I, § 2) è ammesso anche nel caso di subentro dell’erede nella qualità di socio successivamente alla data del 30 settembre 2024, a seguito della accettazione dell’eredità da parte dell’erede medesimo; infatti, in questa ipotesi, non si realizza una cessione volontaria della partecipazione.

Tra le casistiche particolari, è stato poi esaminato il caso del socio assegnatario in caso di subentro per fusione e per scissione, nonché il caso delle partecipazioni intestate a società fiduciarie (circ. n. 26/2016, cap. I, Parte I, § 2.1 e studio n. 46-2023/T, § C.3.4 e C.3.5).

In ossequio al principio di continuità fiscale, è ammessa l’assegnazione agevolata nei confronti dei soci delle società incorporate, fuse o scisse, purché questi siano tali alla data di riferimento, fissata, come detto, al 30 settembre 2024.

Inoltre, possono risultare assegnatarie anche le società fiduciarie purché iscritte tra i soci alla data di riferimento e sia provato che il rapporto fiduciario sia sorto in data anteriore.

Non è invece pacifica l’applicazione delle disposizioni agevolative in caso di assegnazione di beni immobili in favore di terzi, per scelta del socio. I notai (studio n. 46-2023/T, § C.3.7) specificano, infatti, che se il “terzo” non è un socio o è divenuto tale in data successiva al 30 settembre 2024, si dovrebbe, in linea di principio, concludere per la soluzione negativa stante la mancanza della qualifica di socio in capo al soggetto assegnatario. Tuttavia, una possibile apertura potrebbe delinearsi, secondo i notai, nel caso in cui tra la società e il socio sia stipulato un contratto a favore di terzi (art. 1411 c.c.): in tal caso, l’acquisto si perfezionerebbe medio tempore in capo al socio, fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare”. Non esistono però conferme sul punto da parte del Fisco.
 

Il 30 settembre 2025 scade il termine per assegnare i beni ai soci usufruendo delle disposizioni agevolative di cui alla L. 207/2024; entro lo stesso termine le società interessate sono tenute a versare il 60% dell’imposta sostitutiva dovuta mentre il rimanente 40% deve essere versato entro il 30 novembre 2025.

In vista della prossima scadenza può essere utile riassumere quali beni possano essere oggetto di assegnazione e in quali circostanze.

Si ricorda che, in linea di principio, possono formare oggetto di assegnazione agevolata ai soci solo i beni “diversi da quelli indicati nell’art. 43 comma 2 primo periodo del TUIR”, diversi cioè da quelli utilizzati direttamente per l’esercizio dell’attività. In altre parole, i beni agevolati sono rappresentati:
– dai beni immobili (terreni e fabbricati), fatta eccezione per quelli strumentali per destinazione;
– dai beni mobili iscritti nei pubblici registri non usati quali beni strumentali nell’attività propria dell’impresa.

Oltre che in relazione alla natura dei beni, la spettanza dell’agevolazione può essere subordinata alla titolarità del bene da assegnare; in relazione a tali aspetti, alcune casistiche sono state affrontate dal Fisco e dallo Studio del Notariato n. 46-2023/T, § C.2.

Tale documento prende in esame il caso degli immobili strumentali per natura e degli immobili patrimonio concessi in locazione o comodato o comunque non utilizzati direttamente, i quali sono agevolabili in quanto riconducibili ad una attività di gestione immobiliare passiva che si manifesta con la mera percezione di canoni di locazione/affitto relativi ad uno o più immobili.

Viceversa, proseguono i notai, non sono agevolabili gli immobili riconducibili alla gestione immobiliare attiva, ovvero ad una attività consistente nell’esecuzione di una serie di servizi complementari e funzionali all’utilizzazione unitaria dei beni con finalità diverse dal mero godimento (villaggi turistici, centri commerciali, gallerie commerciali ecc.); in tal caso, infatti, i beni andrebbero considerati come direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa.

Lo Studio affronta poi il caso degli immobili strumentali per natura e degli immobili patrimonio liberi da utilizzi, che siano stati però locati o concessi in comodato in passato e risultino in via prospettica ancora passibili di tali destinazioni. Anche tali beni, ad avviso dei notai, possono risultare agevolati in quanto essendo idonei, anche solo potenzialmente, a produrre un reddito autonomo non dovrebbero essere considerati strumentali per destinazione. In tal caso però i notai adottano un’impostazione rigorosa, ritenendo che, ai fini probatori, sarebbe preferibile acquisire documenti specifici e far risultare (ad esempio, mediante la prova delle utenze luce, acqua, gas ecc.) anche dall’atto tali circostanze e, nei casi più dubbi, far precedere l’assegnazione agevolata da un contratto di locazione e/o comodato a favore dei soci purché si tratti di un’operazione effettiva e non solo formale.

Nell’ipotesi in cui la società si trovi in liquidazione, poiché la stessa non esercita attività d’impresa (ris. Agenzia delle Entrate n. 93/2016), sarebbe esclusa la possibilità di ritenere che gli immobili sociali possano essere qualificati come “utilizzati direttamente”, essendo quindi possibile, invece, accedere al beneficio.

Per beneficiare dell’agevolazione, la società deve essere titolare del diritto di proprietà sul bene, il quale va assegnato nella sua interezza, anche a più soci, non essendo invece ammessa l’assegnazione agevolata di una quota parte del bene ad un solo socio.

Diversamente, in base a quanto chiarito dall’Amministrazione finanziaria (C.M. 21 maggio 1999 n. 112), non possono accedere all’agevolazione le società che detengano diritti reali parziali; è ad esempio il caso dell’usufrutto; tale posizione è stata “mitigata” dalla circ. Agenzia delle Entrate n. 26/2016 (cap. I, Parte I, § 3), secondo cui, se la società è titolare di un diritto reale parziale (ad esempio, è titolare della nuda proprietà e ha concesso l’usufrutto al socio), è possibile attribuire la nuda proprietà al socio stesso, in capo al quale si ricongiunge la piena proprietà del bene.

Con lo Studio n. 46-2023, il Notariato conferma tale soluzione anche in relazione alla proprietà superficiaria; si tratta delle situazioni in cui l’area gravata dal diritto di superficie è di proprietà del socio assegnatario, per cui l’assegnazione determina la ricostituzione della piena proprietà.

Ad avviso del Notariato, le assegnazioni della proprietà superficiaria nel contesto dei piani di edilizia economica popolare dovrebbero invece essere sempre agevolabili. Con la successiva circ. n. 37/2016 (§ 2.1), l’Agenzia ha poi ammesso la spettanza delle agevolazioni anche nei casi in cui la società attribuisca ad un socio la nuda proprietà del bene e ad un altro socio l’usufrutto (è, invece, da escludere l’agevolazione per l’attribuzione della nuda proprietà o dell’usufrutto ad un soggetto estraneo alla compagine sociale).

Da ultimo, si segnala che l’Amministrazione finanziaria ha escluso anche la possibilità di assegnare ad un socio in via agevolata i diritti edificatori.