Si avvicinano i termini per il versamento dell’Imposta Municipale Propria (IMU) per l’anno d’imposta 2026.

Di seguito riepiloghiamo le scadenze principali, le modalità di calcolo, le esenzioni previste e le importanti riforme introdotte a partire da quest’anno.
 
Termini e modalità di pagamento 2026

Il pagamento dell’IMU deve essere effettuato in due rate annuali:

La prima rata, qualora il Comune non abbia ancora deliberato le nuove aliquote, si calcola applicando le aliquote e le detrazioni deliberate per l’anno precedente (2025). L’eventuale conguaglio o adeguamento alle nuove tariffe comunali del 2026 avverrà esclusivamente in sede di saldo a dicembre.

Il versamento può essere eseguito attraverso i seguenti canali:

 
Base imponibile e moltiplicatori catastali

Il presupposto dell’IMU è il possesso di fabbricati (oltre che il possesso, anche il diritto di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie dell’immobile, concessionario in caso di concessione di aree demaniali e locatario per immobili concessi in locazione finanziaria.), aree edificabili e terreni agricoli. 

Per i fabbricati iscritti in Catasto, la base imponibile si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e applicando i seguenti moltiplicatori di legge:
 

 

Esenzioni e agevolazioni principali

Abitazione principale e pertinenze

L’IMU non è dovuta sull’abitazione principale e sulle relative pertinenze (classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità per ciascuna categoria).

Riduzione per comodato d’uso (parenti di 1° grado)

La base imponibile è ridotta del 50% per gli immobili concessi in comodato a genitori o figli (linea retta di primo grado), a condizione che:

 
Le novità del 2026

A partire da quest’anno entrano in vigore importanti aggiornamenti procedurali e agevolativi volti a semplificare l’imposta e uniformare le regole sul territorio:

 
Adempimenti dichiarativi

La dichiarazione IMU deve essere presentata al Comune in cui sono ubicati gli immobili entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui ha avuto inizio il possesso o si sono verificate variazioni rilevanti ai fini del calcolo (es. cambi di utilizzo da sfitto ad abitazione principale).

Pertanto, per le variazioni intervenute nel corso del 2025, la scadenza ordinaria è fissata al 30 giugno 2026.

 

(MF/ms)

Entro il 16 giugno 2026 va versata la prima rata dell’IMU dovuta per il 2026.

Per la quasi totalità dei soggetti passivi (esclusi gli enti non commerciali di cui all’art. 1 comma 759 lett. g) della L. 160/2019), valgono le seguenti regole: la prima rata dell’IMU, da versare entro il prossimo 16 giugno, è pari all’imposta dovuta per il primo semestre del 2026, applicando l’aliquota e la detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente, ossia del 2025.

La seconda rata dell’IMU per il 2026, a saldo dell’imposta determinata applicando le aliquote in vigore per quest’anno, andrà invece versata entro il 16 dicembre 2026, a conguaglio (tenendo conto di quanto già corrisposto con la prima rata, ai sensi dell’art. 1 comma 762 della L. 160/2019).

Il contribuente può scegliere di versare l’IMU complessivamente dovuta per l’intero 2026 in un’unica soluzione, da corrispondere entro il 16 giugno 2026.

In ogni caso, va verificato se il singolo Comune, con proprio regolamento, ha disposto la proroga dei termini di versamento, in presenza di “situazioni particolari” ex art. 1 comma 777 lett. b) della L. 160/2019.

Posto che la norma dispone che l’acconto IMU 2026 debba essere determinato applicando l’aliquota e la detrazione deliberate per il 2025 (rilevano a tal fine le delibere e i regolamenti pubblicati sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre 2025), può capitare che, al momento del versamento della prima rata, siano già state pubblicate le aliquote adottate dal Comune per il 2026: in questo caso, il contribuente può determinare la prima rata dell’IMU per il 2026 applicando le nuove aliquote (così circ. Min. Economia e finanze 18 marzo 2020 n. 1/DF, § 1).

Per contro, può verificarsi che il Comune non abbia pubblicato nei termini e nei modi prescritti le aliquote per il 2025. In mancanza di una delibera inserita e pubblicata nei termini, per il primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto delle aliquote ex DM 7 luglio 2023, ossia il 2025, si applicano le aliquote IMU “di base” individuate dai commi 748 – 755 dell’art. 1 della L. 160/2019.

Le aliquote IMU “di base” continueranno poi ad applicarsi sino a quando il Comune non approva una prima delibera mediante elaborazione del prospetto, secondo le modalità e i termini prescritti.

Una volta adottato il prospetto delle aliquote entro i termini e le modalità previsti, per le annualità successive, in caso di mancata adozione nei termini del prospetto, dovranno invece applicarsi le aliquote in vigore nell’anno precedente, ex art. 1 comma 767 della L. 160/2019.

In deroga ai termini sopra illustrati, l’art. 1 comma 763 della L. 160/2019 prevede invece regole ad hoc per il versamento dell’IMU da parte degli enti non commerciali che possiedono, nel Comune destinatario del versamento, almeno un immobile esente (anche parzialmente) ai sensi del precedente comma 759 lett. g), in quanto destinato allo svolgimento, con modalità non commerciali, della attività istituzionali elencate dall’art. 7 comma 1 lett. i) del DLgs. 504/92 (attività assistenziali, sportive, didattiche, ecc.).

Tali enti devono versare l’IMU dovuta per il 2026, con riguardo a tutti gli immobili siti nel predetto Comune, in tre rate:

Gli enti non commerciali di cui si è detto, quindi, dovranno versare entro il 16 giugno 2026:

Quanto alle modalità di versamento, l’IMU può essere corrisposta con modello F24 (utilizzando i codici tributo riportati nella ris. Agenzia delle Entrate 29 maggio 2020 n. 29) o tramite l’apposito bollettino postale.

I titolari di partita IVA sono tenuti a effettuare i versamenti esclusivamente con modalità telematiche.

In sede di versamento, l’importo da pagare va arrotondato all’unità di euro: per difetto, se la frazione è inferiore o uguale a 0,49 euro, altrimenti per eccesso.

Inoltre, salvo che sia stabilito diversamente dal Comune, il versamento dell’IMU non è dovuto se l’importo complessivamente spettante al Comune per l’intero anno è inferiore a 12 euro.

Per un approfondimento sulla determinazione dell’IMU dovuta per il 2026 e le modalità di versamento, si rinvia allo Speciale Eutekne.info “IMU 2026: versamento dell’acconto e dichiarazione”.
 
(MF/ms)

Si applica il cumulo giuridico ex art. 12, comma 5, sanzione più grave, aumentata da metà al triplo, in presenza di omesso versamento IMU reiterato per più annualità per il medesimo immobile.

La CGT Vicenza si è espressa in tal senso con la sentenza n. 63/1/2026.

Nel caso specifico il caso riguardava aree edificabili con base imponibile (2019-2022) assunta al costo anziché al valore venale.

Rileva che l’errore riguardasse la determinazione del valore, con natura sostanzialmente accertativa.

Il Comune aveva escluso il cumulo, richiamando anche la riforma del D.Lgs. n. 87/2024.

I giudici hanno invece ricondotto la fattispecie alla violazione unitaria reiterata, applicando l’art. 12, comma 5, del D.Lgs. n. 472/1997, in linea con la Corte di Cassazione, ordinanza n. 3885/2024.

In materia si richiama altresì la sentenza Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Bergamo, n. 420/1/2024, con la quale i giudici hanno stabilito che, in caso di omesso versamento dell’IMU per più anni d’imposta, si applica il principio del cumulo giuridico previsto dall’art. 12 del D.Lgs. n. 472/1997.

Dunque, accogliendo le ragioni del contribuente, i Giudici di merito rilevata la medesima violazione reiterata per più annualità, hanno ribadito l’applicazione dell’art. 12, comma 5, D.Lgs. n. 472/1997, nella formulazione vigente all’epoca dei fatti.

Dunque la formulazione vigente ante D.Lgs. n. 87/2024.

Tale conferma vale sicuramente per le violazioni commesse fino al 31 agosto 2024. Anche se accertate in data successiva.

A tal proposito, si ricorda che per effetto dell’intervento sull’art. 12 del D.Lgs. n. 472/1997, per espressa previsione del D.Lgs. n. 87/2024 il cumulo giuridico non si applica più agli omessi versamenti.

Infatti, l’art. 5 del D.Lgs. n. 87/2024 specifica che le novità della riforma, comprese quelle sul cumulo giuridico, si applicano alle violazioni commesse dal 1° settembre.

Nel documento di approfondimento sulle novità del Decreto di riforma fiscale, l’IFEL ha sostenuto che l’art. 12, prima della riformulazione operata dal D.Lgs. n. 87/2024, così come interpretato da costante giurisprudenza di legittimità, prevedeva quattro autonome fattispecie: ·

Delle quattro fatti specie quella ritenuta applicabile ai tributi comunali era solo l’ultima, come nei casi dell’omessa dichiarazione o infedele dichiarazione reiterata per più anni, e da ultimo estesa anche agli omessi versamenti (vedi nota IFEL).

Tuttavia, con la riforma, venendo meno l’autonomia applicativa del comma 5 dell’art. 12, ora espressamente considerato come aggravante delle violazioni contemplate nei primi due commi, il cumulo giuridico non dovrebbe applicarsi ai tributi locali per le violazioni commessa dal 1° settembre 2024 in avanti.
 

Entro il 16 dicembre 2025 va versata la seconda rata dell’IMU per il 2025, tramite modello F24 (inserendo i codici tributo individuati dalla ris. Agenzia delle Entrate n. 29/2020) o bollettino postale.

Per la generalità dei soggetti passivi, la seconda rata dell’IMU corrisponde al saldo del tributo locale dovuto per il 2025, da calcolare applicando le aliquote in vigore per quest’anno, e al netto di quanto già versato con la prima rata (che andava pagata entro lo scorso 16 giugno).

Regole particolari sono invece previste per gli enti non commerciali che possiedono almeno un immobile esente (anche parzialmente) ex art. 1 comma 759 lett. g) della L. 160/2019.

In ogni caso, il singolo Comune può disporre il differimento dei termini di versamento dell’IMU in presenza di “situazioni particolari” ex art. 1 comma 777 lett. b) della L. 160/2019.

È importante richiamare che l’IMU è dovuta per anni solari, proporzionalmente alla quota di possesso del soggetto passivo e ai mesi dell’anno durante i quali detto possesso si è protratto (art. 1 comma 761 della L. 160/2019).

Se il soggetto passivo ha posseduto l’immobile per più della metà dei giorni di cui il mese è composto, l’IMU è dovuta per l’intero mese (si veda anche “Computo del mese in presenza di variazioni per determinare l’IMU” del 27 novembre 2023).

A tale riguardo, va evidenziato che, in caso di trasferimento dell’immobile, il giorno in cui il possesso è stato trasferito va conteggiato in capo all’acquirente.

Inoltre, se per il mese in cui si verifica il trasferimento i giorni di possesso dell’acquirente e del cedente sono uguali, l’IMU è a carico dell’acquirente per l’intero mese.

Ad esempio, se un immobile viene ceduto il 16 novembre (con 15 giorni di possesso dell’acquirente, conteggiando anche il giorno del trasferimento dell’immobile), l’intero mese di novembre (composto da 30 giorni) va computato in capo all’acquirente ai fini dell’IMU (poiché il numero di giorni di possesso dell’acquirente è uguale a quello del cedente).

Per determinare l’IMU dovuta, occorre inoltre individuare le aliquote in vigore per l’anno in corso nel Comune dove sono siti gli immobili. Sono efficaci per il 2025 le aliquote che risultano pubblicate entro il 28 ottobre 2025 sul sito internet del Dipartimento delle Finanze (con riferimento a ciascun Comune, tale data di pubblicazione può essere verificata sul predetto sito internet).

A partire da quest’anno, i Comuni hanno dovuto adottare l’apposito prospetto delle aliquote, da predisporre utilizzando l’apposita applicazione informatica, e con possibilità di variare le aliquote solo in riferimento alle fattispecie individuate dal DM 6 settembre 2024 (in vigore per l’anno 2025).

In caso di mancata pubblicazione sul sito internet del Dipartimento delle Finanze entro i predetti termini, per l’anno 2025 (primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto delle aliquote) si applicano le aliquote “di base” di cui all’art. 1 commi 748 – 755 della L. 160/2019.

Quale ulteriore novità, si ricorda inoltre, con riferimento all’esenzione dall’IMU per gli enti non commerciali ex art. 1 comma 759 lett. g) della L. 160/2019, l’introduzione dell’art. 6-bis del DL 84/2025, che prevede dei requisiti ad hoc per il riscontro delle modalità non commerciali di svolgimento dell’attività sportiva da parte delle società ed associazioni sportive dilettantistiche (si veda “Esenzione IMU con requisiti ad hoc per società e associazioni sportive” del 25 luglio 2025).

Esenzioni per immobili colpiti da calamità naturali

Inoltre, sempre tra le novità di rilievo con riferimento all’anno 2025, vanno richiamate:

In ogni caso, il versamento dell’IMU non è dovuto se l’importo complessivamente spettante al Comune per l’intero anno è inferiore a 12 euro, salvo che sia stabilito diversamente dall’ente locale (artt. 25 della L. 289/2002 e 1 comma 168 della L. 296/2006).
 

Entro lunedì 29 settembre 2025 è possibile ravvedere l’omessa dichiarazione IMU per l’anno 2024 con un ritardo non superiore a 90 giorni, ai sensi dell’art. 13 comma 1 lett. c) del DLgs. 472/97 (il 90° giorno cade di domenica).

È scaduto infatti lo scorso 30 giugno il termine per presentare le dichiarazioni IMU (se dovute) o IMU ENC (obbligatorie per ciascun anno) riferite all’anno 2024.

A tale riguardo, occorre richiamare l’art. 13 comma 2-ter del DLgs. 472/97 (introdotto dal DLgs. 87/2024, c.d. DLgs. “Sanzioni”), ai sensi del quale “la riduzione della sanzione è, in ogni caso, esclusa nel caso di presentazione della dichiarazione con un ritardo superiore a novanta giorni”.

La disposizione preclude pertanto, per la generalità dei tributi (compresi quelli locali), la possibilità di perfezionare il ravvedimento dell’omessa dichiarazione se è decorso un ritardo superiore a 90 giorni.

L’art. 13 comma 2-ter del DLgs. 472/97 trova applicazione per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024, come precisato dall’art. 5 del DLgs. 87/2024, e dunque certamente opera per l’omessa presentazione della dichiarazione IMU per l’anno 2024, che si è consumata il 30 giugno 2025 (termine per la presentazione della dichiarazione).

In forza del citato art. 13 comma 2-ter del DLgs. 472/97, devono pertanto intendersi superati i precedenti chiarimenti ministeriali che, invece, avevano riconosciuto la facoltà di ravvedere la tardiva dichiarazione IMU anche oltre il termine dei 90 giorni: detti chiarimenti evidenziavano che, in materia di tributi locali, non trova applicazione la qualifica della dichiarazione presentata con ritardo superiore a 90 giorni come “omessa”, prevista ai sensi degli artt. 2 comma 7 e 8 comma 6 del DPR 322/98 limitatamente alle dichiarazioni per imposte sui redditi, IRAP e IVA.

Dunque, con riguardo alle omesse dichiarazioni IMU e IMU ENC relative al 2024, è possibile perfezionare il ravvedimento, presentando una dichiarazione tardiva, solo entro il termine del 29 settembre 2025.

Resta in ogni caso fermo che, come per gli altri tributi locali, anche per l’IMU l’avvio di un controllo fiscale da parte del Comune preclude, in ogni caso, la possibilità del contribuente di ravvedersi (art. 13 comma 1-ter del DLgs. 472/97).

Con riferimento al trattamento sanzionatorio, per l’omessa dichiarazione IMU l’art. 1 comma 775 della L. 160/2019 prevede una sanzione che va dal 100% al 200% dell’imposta non versata, con un minimo di 50 euro (se il contribuente, pur avendo omesso la dichiarazione, ha corrisposto l’IMU dovuta, la sanzione è pari a 50 euro).

Peraltro, se la dichiarazione IMU viene presentata entro 30 giorni dal termine (quindi, se la dichiarazione IMU per il 2024 è già stata presentata entro il 30 luglio 2025), la sanzione di cui al citato comma 775 è ridotta a un terzo, ai sensi dell’art. 7 comma 4-bis del DLgs. 472/97 (nella versione post modifiche del DLgs. 87/2024, operante per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024).

Alla sanzione per l’omessa dichiarazione IMU di cui all’art. 1 comma 775 della L. 160/2019 (eventualmente ridotta ex art. 7 comma 4-bis del DLgs. 472/97) va poi applicata la riduzione da ravvedimento operoso: perfezionando il ravvedimento (con non oltre 90 giorni di ritardo), la sanzione è di importo pari ad un decimo del minimo, ex art. 13 comma 1 lett. c) del DLgs. 472/97.

Per il perfezionamento del ravvedimento va ricordato che nel termine di 90 giorni occorre presentare la dichiarazione, nonché versare l’IMU eventualmente dovuta con i correlati interessi legali (che maturano giorno per giorno sull’imposta dovuta, ed il cui tasso fissato a partire dal 1° gennaio 2025 è pari al 2%) e la sanzione ridotta secondo i criteri sopra illustrati.

Ipotizzando che la dichiarazione venga presentata il 29 settembre 2025, per il ravvedimento è quindi necessario versare entro tale data anche l’IMU dovuta, con i relativi interessi legali, e la sanzione pari al 10% (1/10 del 100%) dell’IMU non versata (con una sanzione di importo minimo di 5 euro); se è già stata corrisposta l’IMU dovuta, va versata, ai fini del ravvedimento, la sanzione di 5 euro (1/10 di 50 euro).

Omessa dichiarazione anche se non viene dichiarato un singolo immobile

Va evidenziato, infine, che secondo la giurisprudenza di legittimità configura un’ipotesi di omessa dichiarazione (e non di dichiarazione infedele) anche la mancata indicazione, nella dichiarazione IMU, di un singolo immobile (così, tra le altre, Cass. 17 giugno 2021 n. 17298).
 

Con il decreto ministeriale 14 marzo 2025, pubblicato sulla G.U. n. 69 del 24 marzo 2025, il Ministero dell’Economia e delle finanze ha aggiornato, con riferimento all’anno 2025, i coefficienti per calcolare la base imponibile, ai fini dell’IMU, dei fabbricati classificabili nel gruppo catastale D (immobili “a destinazione speciale”, per esigenze produttive, industriali e commerciali, come fabbriche o alberghi) che risultano al contempo non iscritti in Catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati (art. 1 comma 746 della L. 160/2019).

Giova ricordare che, fino al momento della richiesta di attribuzione della rendita catastale, la base imponibile per l’IMU di tali fabbricati viene determinata, alla data di inizio di ciascun anno solare (ovvero, se successiva, alla data di acquisizione), prendendo a riferimento i costi “storici” di acquisto o di costruzione risultanti dalle scritture contabili.

Detti costi vanno considerati al lordo delle quote di ammortamento e devono ricomprendere, tra l’altro, il costo del terreno e le spese incrementative (cfr. ris. Ministero dell’Economia e delle finanze 28 marzo 2013 n. 6/DF).

Per calcolare la base imponibile per l’IMU, è peraltro necessario “attualizzare” detti costi “storici”, applicando i coefficienti annualmente aggiornati con decreto ministeriale (al fine di tenere conto dei dati ISTAT sull’andamento del costo di costruzione di un capannone).

In particolare, occorre fare riferimento all’anno di sostenimento dei costi di acquisto o di costruzione, e in base a tale anno va individuato il coefficiente ministeriale da applicare ai predetti costi.

Ad esempio, i costi di acquisto o costruzione sostenuti nel 2025 vanno moltiplicati per il coefficiente stabilito con riguardo al 2025 dal DM in commento.

Per i costi incrementativi deve invece farsi riferimento alla loro contabilizzazione al termine dell’esercizio, per cui quelli in corso d’anno rileveranno nell’esercizio successivo (e proprio con riferimento all’esercizio successivo andrà individuato il coefficiente ministeriale da applicare).

I coefficienti fissati con il decreto ministeriale in esame, per l’anno 2025, sono i seguenti:
anno 2025 = 1,00; anno 2024 = 1,00; anno 2023 = 1,02; anno 2022 = 1,14; anno 2021 = 1,19; anno 2020 = 1,19; anno 2019 = 1,20; anno 2018 = 1,22; anno 2017 = 1,22; anno 2016 = 1,23; anno 2015 = 1,23; anno 2014 = 1,23; anno 2013 = 1,24; anno 2012 = 1,27; anno 2011 = 1,30; anno 2010 = 1,32; anno 2009 = 1,34; anno 2008 = 1,39; anno 2007 = 1,44; anno 2006 = 1,48; anno 2005 = 1,52; anno 2004 = 1,61; anno 2003 = 1,66; anno 2002 = 1,72; anno 2001 = 1,76; anno 2000 = 1,82; anno 1999 = 1,85; anno 1998 = 1,87; anno 1997 = 1,92; anno 1996 = 1,98; anno 1995 = 2,04; anno 1994 = 2,11; anno 1993 = 2,15; anno 1992= 2,17; anno 1991 = 2,21; anno 1990 = 2,32; anno 1989 = 2,42; anno 1988 = 2,53; anno 1987 = 2,74; anno 1986 = 2,95; anno 1985 = 3,16; anno 1984 = 3,37; anno 1983 = 3,58 e anno 1982 = 3,79.

Tali criteri di determinazione della base imponibile ai fini IMU si applicano anche per gli immobili concessi in leasing.

In questa ipotesi, il comma 746 dell’art. 1 della L. 160/2019 specifica che “il valore è determinato sulla base delle scritture contabili del locatore, il quale è obbligato a fornire tempestivamente al locatario” (soggetto passivo IMU ex art. 1 comma 743 della L. 160/2019) “tutti i dati necessari per il calcolo”.

In ogni caso, a seguito della richiesta di attribuzione della rendita catastale, anche per i fabbricati del gruppo D vanno applicate, in luogo dei richiamati criteri di valorizzazione, le modalità “ordinarie” di determinazione della base imponibile ai fini IMU, da calcolare prendendo a riferimento la rendita catastale rivalutata del 5%, cui sono applicati i moltiplicatori stabiliti dall’art. 1 comma 745 della L. 160/2019 (il moltiplicatore è pari a 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, a eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5, per i quali è invece pari a 80).

I coefficienti si applicano anche per l’IMPi

Dal 2020 i coefficienti individuati dal decreto ministeriale in esame si applicano anche per determinare il valore delle piattaforme marine e dei rigassificatori, che costituisce la base imponibile ai fini dell’IMPi, ossia l’imposta immobiliare sulle piattaforme marine, ex art. 38 comma 2 del DL 124/2019 (tale articolo rinvia al previgente art. 5 comma 3 del DLgs. 504/92, attualmente sostituito dalle previsioni dell’art. 1 comma 746 della L. 160/2019 sopra illustrate).