Con la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti in materia di sanzioni per tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani pluriennali, ai sensi dell’art. 69, Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con D.P.R. n. 131/1986, allineandosi all’orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, che ha ridefinito il criterio di commisurazione della sanzione.

L’art. 69, TUR, prevede una sanzione amministrativa pari al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro, in caso di omessa registrazione, ridotta al 45%, con un minimo di 150 euro, se la registrazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni.

Per i contratti pluriennali, l’art. 17, TUR, consente 2 modalità alternative di versamento dell’imposta di registro:

Proprio questa duplice possibilità ha generato, negli anni, dubbi applicativi in merito all’applicazione della sanzione; ossia, se il contribuente ha scelto il pagamento annuale, la sanzione deve essere calcolata sull’imposta dovuta per l’intera durata del contratto oppure solo su quella relativa alla prima annualità?

A partire dal 2022, numerose pronunce della Corte di cassazione hanno affrontato la questione, fino a consolidare, nel 2024, un orientamento univoco. Le sentenze n. 1981, n. 2357, n. 2585, n. 2606, n. 10504 e n. 17657 del 2024 hanno stabilito che la sanzione per tardiva registrazione deve essere commisurata all’imposta dovuta per la prima annualità, quando il contribuente abbia optato per il pagamento rateizzato anno per anno.

La Suprema Corte ha evidenziato che l’imposta di registro sui contratti di locazione conserva natura annuale, come già affermato dalla Corte Costituzionale, con l’ordinanza n. 461/2006.

Il pagamento in unica soluzione, introdotto dalla Legge n. 449/1997, costituisce solo una facoltà concessa al contribuente e non incide sulla struttura del tributo.

Pertanto, la sanzione deve mantenere proporzionalità rispetto all’illecito commesso: se la violazione riguarda la mancata o tardiva registrazione riferita alla prima annualità, non può essere commisurata a importi che comprendono canoni futuri non ancora esigibili.

La Cassazione ha, inoltre, sottolineato che un’interpretazione diversa, che penalizzerebbe chi sceglie il pagamento annuale rispetto a chi versa in un’unica soluzione, sarebbe in contrasto con i principi di uguaglianza e ragionevolezza sanciti dall’articolo 3 della Costituzione. Nella risoluzione n. 56/E/2025, l’Agenzia fa proprie le conclusioni dei giudici di legittimità, superando parzialmente quanto affermato nella circolare n. 26/E/2011.

Quest’ultima, infatti, riteneva che la sanzione dovesse essere sempre calcolata sull’imposta dovuta per l’intera durata del contratto, indipendentemente dalla modalità di versamento scelta.

Ora, invece, l’Amministrazione riconosce che:
–  se il contribuente ha scelto il pagamento annuale, la sanzione ex art. 69, TUR, deve essere commisurata all’imposta calcolata sul canone della prima annualità;
– per le annualità successive, in caso di ritardato versamento, si applica la sanzione per tardivo pagamento di cui all’art. 13, D.Lgs. n. 471/1997;
resta ferma la possibilità di avvalersi del ravvedimento operoso, ai sensi dell’art. 13, D.Lgs. n. 472/1997.

Gli uffici territoriali sono, quindi, invitati a riesaminare i procedimenti pendenti, anche in sede
contenziosa, adeguandosi ai nuovi criteri.

La risoluzione precisa, inoltre, che, nei casi in cui il contratto sia soggetto a cedolare secca, la tardiva registrazione comporta l’applicazione della sanzione in misura fissa prevista dall’art. 69 pari a 150 euro, per tardiva registrazione, o 250 euro, per omessa registrazione, anche se non è dovuta l’imposta di registro.

In passato, si era posto il problema di qualificare correttamente le somme corrisposte al contratto preliminare, in modo da applicare l’imposizione adeguata ai fini delle imposte indirette.

Fino al 31 dicembre 2024, infatti, le somme corrisposte a titolo di acconto (non soggetto a IVA) scontavano l’imposta di registro del 3%, mentre le somme corrisposte a titolo di caparra scontavano l’aliquota dello 0,5%. Pertanto, la qualifica come “acconto” o come “caparra” poteva incidere in modo rilevante sulla tassazione.

Alla luce della riforma introdotta dal DLgs. 139/2024, che ha equiparato l’aliquota dell’imposta di registro applicabile sulle caparre e sugli acconti, fissandola in entrambi i casi allo 0,5%, la questione ha perduto rilevanza, ma è interessante notare come il tema si ponga ancora, seppur con effetti più limitati, per gli atti imponibili a IVA.

Oggi, se due soggetti privati stipulano un contratto preliminare che preveda la corresponsione di somme (prima del definitivo) queste – sia che si tratti di acconti che di caparre – sconteranno l’imposta di registro dello 0,50% oppure nella misura inferiore applicabile per il contratto definitivo.

Quindi, ipotizzando un contratto preliminare fuori campo IVA che preveda una caparra o un acconto di 50.000 euro, l’imposta di registro sarà dovuta nella misura di 250 euro, salvo che dal definitivo non derivi l’applicazione di un’imposta in misura inferiore (ad esempio, ove si trattasse dell’acquisto di un terreno con le agevolazioni per la PPC, per le quali l’imposta di registro si applica in misura fissa, al preliminare l’imposta versata sull’acconto o sulla caparra non potrebbe superare i 200 euro). Si ricorda che l’imposta pagata su caparre o acconti va imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Nel caso appena proposto, il fatto che le somme versate al preliminare siano qualificate come acconti o come caparre è, quindi, indifferente ai fini dell’imposizione finale. Ove, invece, il contratto definitivo sia imponibile a IVA (anche su opzione), l’imposizione (del preliminare) potrebbe mutare.

Infatti, mentre le somme corrisposte a titolo di caparra, avendo funzione di risarcimento del danno da inadempimento, sono fuori campo IVA (fino a che non siano eventualmente imputate a corrispettivo), le somme corrisposte a titolo di acconto realizzano, invece, il presupposto d’imposta. In queste ipotesi, quindi:

In questi casi permane, quindi, la necessità di qualificare correttamente le somme versate al preliminare.

In linea di principio, se le parti qualificano espressamente e in modo chiaro le somme versate non dovrebbero sorgere dubbi. Talvolta, però, vengono utilizzate formule che possono ingenerare dubbi. Ad esempio, in passato, l’Agenzia delle Entrate (ris. n. 197/2007) era stata chiamata a chiarire la tassazione di una formula particolarmente infelice: “imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo”. A fronte di questa formula confusa, l’Agenzia aveva affermato che, in caso di mancata qualificazione delle somme o di dubbi sulla natura delle somme, si dovesse optare per la qualifica come acconto.

Tale impostazione è stata confermata nella circolare n. 18/2013, ove si legge che “se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione o è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, tali somme saranno da considerarsi acconti di prezzo”.

Questa indicazione potrebbe tornare ancora utile oggi, seppur solo nei casi di contratti preliminari relativi a definitivi soggetti a IVA.

Occorre, però, chiarire che “l’incertezza” sulla qualificazione delle somme esiste solo in presenza di una mancata qualificazione o di formule “prive di significante” come quella usata nel caso esaminato dalla risposta n. 197/2007. Invece, come già rilevato a suo tempo dal Notariato (Studio n. 185-2011/T) non esiste alcun dubbio ove, ad esempio, il preliminare specifichi che le somme sono versate a titolo di caparra e saranno poi imputate ad acconto. Questa indicazione è perfettamente compatibile con la natura della caparra, che, per espressa previsione dell’art. 1385 c.c., “in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”. L’indicazione contrattuale sulla volontà di imputare la caparra a corrispettivo (convertendola – di fatto – in acconto) non rende in alcun modo “dubbia” la qualificazione della somma versata al preliminare, ma ne conferma la natura di caparra, in coerenza con l’art. 1385 c.c.

 

In vista della consueta comunicazione riassuntiva periodica dei contratti di somministrazione lavoro attivati nell’anno solare precedente, ricordiamo che la scadenza è prevista entro il prossimo 31 gennaio 2024.
Il contenuto della predetta comunicazione dovrà riguardare: il riepilogo del numero di contratti di somministrazione attivati e conclusi nell’anno 2023, la loro durata, il numero e qualifica dei lavoratori interessati.
 
A tal fine, riteniamo utile proporre alle aziende associate un possibile schema di compilazione come di seguito indicato:
 
Oggetto:    Comunicazione annuale di dati relativi ai contratti di somministrazione (D.Lgs. 15 giugno 2015, n. 81, art. 36, comma 3)
 
La scrivente Società ………………….. in conformità alla normativa richiamata in oggetto, rende noto quanto segue:

 
Ricordiamo che la comunicazione periodica e le informazioni sopra indicate, devono essere inoltrate alle RSU aziendali oppure RSA o, dove assenti, alle OO.SS. organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative sul territorio.
In caso di mancato o non corretto adempimento della comunicazione sopra indicata, l’art. 40, comma 1) del D.Lgs. n. 81/2015 prevede una sanzione amministrativa da € 250,00 a € 1.250,00.
 
N.B.: i contenuti del D.Lgs. 81/2015, l’art. 55, comma d) dispongono l’abrogazione dell’altra tipologia di comunicazione, ovvero quella preventiva, da inoltrare alle rappresentanze sindacali prima di ogni attivazione di contratti relativi a somministrazione lavoro.
 
(FP/am)

La nuova imposta di bollo una tantum, dovuta dall’appaltatore in relazione a contratti di appalti pubblici, ai sensi dell’art. 18 comma 10 del DLgs. 36/2023, sostituisce anche l’imposta di bollo dovuta sui contratti di appalto al momento della registrazione.

Lo afferma la risposta ad interpello n. 446, pubblicata il 9 ottobre, che integra i chiarimenti già forniti, sul tema, dalla circ. 28 luglio 2023 n. 22.

Si ricorda che l’art. 18 comma 10 del DLgs. 36/2023, nel contesto della riforma della disciplina dei contratti pubblici, ha modificato le modalità di applicazione dell’imposta di bollo ai contratti di appalto pubblico, disponendo che l’imposta di bollo, su tali contratti, sia assolta dall’appaltatore “una tantum al momento della stipula del contratto e in proporzione al valore dello stesso”.

La misura dell’imposta dovuta è stata definita dalla Tabella A, contenuta nell’Allegato I.4 al Codice degli appalti, secondo “un sistema semplificato, a scaglioni crescenti in proporzione al valore (importo massimo previsto) del contratto medesimo” (così la circ. n. 22/2023).

L’imposta di bollo dovuta al momento della stipula del contratto va, quindi, parametrata all’importo massimo previsto dal contratto (ivi comprese eventuali opzioni o rinnovi esplicitamente stabiliti), al netto dell’IVA.

L’imposta in parola è versata con modalità telematiche, utilizzando il modello F24 ELIDE (cfr. il provv. Agenzia delle Entrate 28 giugno 2023 n. 240013/2023 e i codici tributo istituiti con la ris. n. 37/2023), anche se successivi provvedimenti potranno definire ulteriori modalità di versamento anche utilizzando la piattaforma pagoPA.

Per quanto concerne la decorrenza, la nuova disciplina trova applicazione ai soli procedimenti avviati dal 1° luglio 2023, mentre a quelli avviati anteriormente continua a trovare applicazione la normativa previgente.

La risposta n. 446/2023, in particolare, si sofferma su un aspetto relativo all’effetto sostitutivo realizzato dal nuovo bollo una tantum pagato dall’appaltatore.

Infatti, l’istante si rivolgeva all’Agenzia delle Entrate per sapere se, ai fini della registrazione dei contratti di appalto resti dovuta l’imposta di bollo “finora richiesta per l’espletamento della formalità di registrazione in aggiunta a quella prevista” dal nuovo Codice dei Contratti pubblici.

In linea di principio, infatti, ai sensi della Tariffa, allegata al DPR 642/72, i contratti presentati per la registrazione sono soggetti a imposta di bollo fin dall’origine, in misura diversa a seconda della modalità di registrazione (telematica o meno) e del contenuto del contratto (cfr. gli artt. 1 e 1-bis della Tariffa, parte I, allegata al DPR 642/72).

Tuttavia, come si desume dalla lettera della norma (art. 2 dell’Allegato I4), il pagamento dell’imposta una tantum sui contratti di appalto “ha natura sostitutiva dell’imposta di bollo dovuta per tutti gli atti e documenti riguardanti la procedura di selezione e l’esecuzione dell’appalto, fatta eccezione per le fatture, note e simili di cui” all’art. 13 punto 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 642/72.

In proposito, anche la circ. n. 22/2023 ha precisato che “il pagamento assolto alla stipula del contratto dall’aggiudicatario ha natura di imposta di bollo dovuta sugli atti riguardanti l’intera procedura, dalla selezione dell’operatore economico sino alla completa esecuzione del contratto, in sostituzione dell’imposta di bollo dovuta in forza del DPR n. 642 del 1972 […] Con riferimento alla fase successiva alla stipula del contratto, invece, non sono più previsti ulteriori versamenti dell’imposta di bollo da parte dell’aggiudicatario”.

Pertanto – conclude l’Agenzia delle Entrate nella riposta n. 446 – nella fase di registrazione del contratto non è più dovuta ulteriore imposta di bollo rispetto a quella da assolvere al momento della stipula del contratto da parte dell’appaltatore aggiudicatario, secondo le regole definite dall’Allegato I.4.

Il pagamento ha effetto sostitutivo

In ogni caso, le nuove disposizioni riguardano i nuovi contratti da registrare, relativi a procedimenti di aggiudicazione avviati dal 1° luglio 2023.

Le conclusioni accolte paiono coerenti anche con quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 22/2023 in relazione alle modalità di applicazione dell’imposta di bollo una tantum nel caso in cui il contratto di appalto pubblico sia rogato o autenticato da notaio e, quindi, registrato con la procedura telematica di cui all’art. 3-bis del DLgs. 463/1997: in tal caso, “l’imposta di bollo è versata con le modalità telematiche previste dalla richiamata procedura, unitamente agli altri tributi dovuti, nella nuova misura stabilita dal Codice dei contratti pubblici” (circ. n. 22/2023).

Il nuovo Codice degli appalti pubblici (Dlgs. 31 marzo 2023 n. 36) contiene, all’art. 18 comma 10 e nella tabella allegata, alcune disposizioni in materia di assolvimento dell’imposta di bollo sui contratti di appalto che rappresentano rilevanti novità.

Con la circolare n. 22, pubblicata il 28 luglio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulle nuove disposizioni, con particolare riferimento a modalità di calcolo e versamento, nonché sulla decorrenza. 

Il contesto è quello degli appalti pubblici, ovvero, secondo la definizione normativa, “i contratti a titolo oneroso stipulati per iscritto tra uno o più operatori economici e una o più stazioni appaltanti e aventi per oggetto l’esecuzione di lavori, la fornitura di beni o la prestazione di servizi”.

Come anticipato, l’art. 18 comma 10 del Dlgs. 36/2023 ha disposto che l’imposta di bollo, su tali contratti, sia assolta dall’appaltatore “una tantum al momento della stipula del contratto e in proporzione al valore dello stesso”.

In base alla Tabella A, contenuta nell’Allegato I.4 al Codice degli appalti, l’imposta di bollo dovuta al momento della stipula del contratto va parametrata all’“importo massimo previsto” dal contratto (ivi comprese eventuali opzioni o rinnovi esplicitamente stabiliti). Tale importo – spiega l’Agenzia – va considerato al netto dell’IVA.

La tabella in calce all’articolo individua la misura dell’imposta di bollo dovuta.

Inoltre, a norma dell’art. 2 comma 1 dell’allegato I.4, il pagamento dell’imposta di bollo “ha natura sostitutiva dell’imposta di bollo dovuta per tutti gli atti e documenti riguardanti la procedura di selezione e l’esecuzione dell’appalto, fatta eccezione per le fatture, note e simili” di cui all’art. 13 punto 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 642/72.

Ciò significa – spiega l’Agenzia – che le fatture e gli altri documenti di cui al citato art. 13 continuano a essere ordinariamente assoggettate a imposta di bollo.

Inoltre, l’effetto sostitutivo non opera per gli altri atti e documenti, diversi da quelli appena citati, che precedono la stipula del contratto e ciò con riferimento a tutti gli operatori economici coinvolti nella procedura di selezione, salvo quanto previsto per l’aggiudicatario.

Infatti, in base alle nuove norme del Codice dei contratti pubblici, l’imposta di bollo assolta dall’aggiudicatario alla stipula del contratto sostituisce l’imposta di bollo dovuta in base al Dpr 642/72 sugli atti riguardanti l’intera procedura (dalla selezione dell’operatore economico fino alla completa esecuzione del contratto).

Quindi, l’aggiudicatario:

Con riferimento ai soggetti obbligati, la circolare chiarisce che, sebbene il Codice ponga l’onere esclusivamente a carico dell’aggiudicatario, resta operante il principio di solidarietà passiva nel pagamento del tributo e delle sanzioni previsto dall’art. 22 del DPR 642/72. In ogni caso, ove stazioni appaltanti siano Amministrazione dello Stato, l’imposta di bollo è sempre a carico degli appaltatori.

Per quanto concerne le modalità di versamento, come già illustrato, il provv. n. 240013/2023 e la ris. n. 37/2023 hanno rispettivamente:

Successivi provvedimenti potranno prevedere l’utilizzo della piattaforma Pago PA.

Nel caso in cui il contratto sia redatto in forma notarile, il pagamento avviene con le modalità telematiche adottate per gli atti pubblici o autenticati (art. 3-bis del DLgs. 463/97), mentre non è possibile l’assolvimento in modo virtuale. 

La nuova disciplina riguarda i procedimenti avviati dal 1° luglio

Infine, la circolare evidenzia che le nuove norme in materia di imposta di bollo sui contratti di appalto hanno acquistato efficacia dal 1° luglio 2023, mentre la disciplina previgente continua ad applicarsi con esclusivo riferimento ai procedimenti in corso.

Ne deriva che le nuove disposizioni in materia di imposta di bollo sui contratti pubblici, di cui all’art. 18 comma 10 del DLgs. 36/2023 e all’allegato I.4 al Codice medesimo, trovano applicazione solo con riferimento ai procedimenti avviati dal 1° luglio 2023.

 

 

Le aziende che hanno utilizzato lavoratori in somministrazione durante l’anno 2022, devono effettuare entro il prossimo 31 gennaio 2023 l’inoltro della consueta comunicazione riepilogativa annuale.
Il contenuto della predetta comunicazione dovrà riguardare le informazioni essenziali riguardanti il numero di contratti di somministrazione attivati e conclusi nell’anno 2022, la loro durata, il numero e qualifica dei lavoratori interessati.
 
A tal fine, riteniamo utile proporre alle aziende associate un possibile schema di compilazione come di seguito indicato:

 
Oggetto: Comunicazione annuale di dati relativi ai contratti di somministrazione (D.Lgs. 15 giugno 2015, n. 81, art. 36, comma 3)
 
La scrivente Società ………………….. in conformità alla normativa richiamata in oggetto, rende noto quanto segue:

Ricordiamo che la comunicazione periodica e le informazioni sopra indicate, devono essere inoltrate alle Rsu aziendali oppure Rsa o, dove assenti, alle OO.SS. organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative sul territorio, tramite consegna a mano o raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC).

In caso di mancato o non corretto adempimento della comunicazione sopra indicata, l’art. 40, comma 1) del D.Lgs. n. 81/2015 prevede una sanzione amministrativa da € 250,00 a € 1.250,00.

La Camera di Commercio di Como-Lecco con Lario Sviluppo Impresa organizza, in collaborazione con Unioncamere Lombardia, un webinar gratuito dedicato a tutte le imprese che hanno rapporti con l’estero sulle strategie di possibile rinegoziazione delle clausole contrattuali, alla luce dell’attuale carenza e difficoltà di reperimento di materie prime e componentistica.
In particolare, la difficoltà di approvvigionamento, unito al notevole aumento dei prezzi delle stesse, può porre l’azienda venditrice nell’impossibilità di eseguire la consegna nei termini contrattualmente pattuiti ed il conseguente ritardo nella consegna dei prodotti ai clienti/compratori.
Durante l’incontro verranno analizzate la disciplina legale e le clausole contrattuali più diffuse a livello interno ed internazionale, in modo da permettere ai partecipanti di valutare ed elaborare possibili strategie contrattuali (forza maggiore, eccessiva onerosità sopravvenuta, hardship ecc.) per affrontare e gestire le diverse situazioni.

In seguito alla partecipazione all’incontro sarà possibile richiedere un’assistenza individuale di un’ora circa con l’esperto per discutere il proprio caso su specifici argomenti trattati.

Per partecipare al webinar è necessario registrarsi cliccando qui. 

In vista della consueta comunicazione riassuntiva periodica dei contratti di somministrazione lavoro attivati nell’anno solare precedente, ricordiamo che la scadenza è prevista entro il prossimo 31 gennaio 2022.
 
Il contenuto della predetta comunicazione dovrà riguardare: il riepilogo del numero di contratti di somministrazione attivati e conclusi nell’anno 2021, la loro durata, il numero e qualifica dei lavoratori interessati.
 
A tal fine, riteniamo utile proporre alle aziende associate un possibile schema di compilazione come di seguito indicato:
 
 
Oggetto: Comunicazione annuale di dati relativi ai contratti di somministrazione (D.Lgs. 15 giugno 2015, n. 81, art. 36, comma 3)
 
La scrivente Società ………………….. in conformità alla normativa richiamata in oggetto, rende noto quanto segue:

 
Ricordiamo che la comunicazione periodica e le informazioni sopra indicate, devono essere inoltrate alle Rsu aziendali oppure Rsa o, dove assenti, alle OO.SS. organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative sul territorio.

In caso di mancato o non corretto adempimento della comunicazione sopra indicata, l’art. 40, comma 1) del D.Lgs. n. 81/2015 prevede una sanzione amministrativa da € 250,00 a € 1.250,00.
 
N.B.: i contenuti del D.Lgs. 81/2015, l’art. 55, comma d) dispongono l’abrogazione dell’altra tipologia di comunicazione, ovvero quella preventiva, da inoltrare alle rappresentanze sindacali prima di ogni attivazione di contratti relativi a somministrazione lavoro.
 
(FP/am)

L’Ispettorato Nazionale del Lavoro, con la nota n. 29 dell’11 gennaio 2022, ha fornito indicazioni utili al corretto adempimento del nuovo obbligo di comunicazione dell’avvio dell’attività di un lavoratore autonomo occasionale (ex articolo 2222 c.c.).
Nello specifico, la comunicazione dovrà essere effettuata all’Ispettorato del Lavoro territorialmente competente, in ragione del luogo ove si svolgerà la prestazione, e dovrà essere preventiva rispetto all’avvio dell’attività lavorativa.

 

La nuova norma è inserita all’interno dell’art. 13, della legge n. 215/2021, di conversione del decreto Fisco-Lavoro (D.L. n. 146/2021) il quale, tra le altre cose, ha riscritto completamente l’art. 14 del D.Lgs n. 81 del 9 aprile 2008, (TU sulla Salute e Sicurezza).
La finalità addotta dal legislatore, per motivare il nuovo adempimento burocratico, è quella di svolgere una attività di monitoraggio e per contrastare forme elusive nell’utilizzo di tale tipologia contrattuale.

Si allega la nota.