IMU 2026: scadenze, regole generali, novità normative
Di seguito riepiloghiamo le scadenze principali, le modalità di calcolo, le esenzioni previste e le importanti riforme introdotte a partire da quest’anno.
Termini e modalità di pagamento 2026
Il pagamento dell’IMU deve essere effettuato in due rate annuali:
- acconto (o soluzione unica): entro il 16 giugno 2026;
- saldo: entro il 16 dicembre 2026.
Il versamento può essere eseguito attraverso i seguenti canali:
- modello F24;
- apposito bollettino di conto corrente postale;
- piattaforma PagoPA o altre modalità telematiche previste dal Codice dell’Amministrazione Digitale (se l’IMU è precompilata dal Comune).
Base imponibile e moltiplicatori catastali
Il presupposto dell’IMU è il possesso di fabbricati (oltre che il possesso, anche il diritto di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie dell’immobile, concessionario in caso di concessione di aree demaniali e locatario per immobili concessi in locazione finanziaria.), aree edificabili e terreni agricoli.
Per i fabbricati iscritti in Catasto, la base imponibile si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e applicando i seguenti moltiplicatori di legge:
| Gruppo / Categoria Catastale | Tipologia di immobile | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| Gruppo A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7 | Abitazioni e relative pertinenze | 160 |
| Gruppo B, C/3, C/4, C/5 | Uffici pubblici, laboratori artigianali | 140 |
| A/10 e D/5 | Uffici privati, studi professionali, istituti di credito | 80 |
| Gruppo D (escluso D/5) | Opifici, stabilimenti industriali, alberghi, teatri | 65 |
| C/1 | Negozi e botteghe commerciali | 55 |
Esenzioni e agevolazioni principali
Abitazione principale e pertinenze
L’IMU non è dovuta sull’abitazione principale e sulle relative pertinenze (classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità per ciascuna categoria).
- Immobili di lusso: l’esenzione non si applica se l’immobile appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che restano soggette a imposta.
- Coniugi con residenze separate: a seguito della sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, l’esenzione spetta a ciascun componente del nucleo familiare per l’immobile in cui ha stabilito la propria residenza anagrafica e la dimora abituale effettiva, a prescindere dal luogo di residenza del coniuge.
La base imponibile è ridotta del 50% per gli immobili concessi in comodato a genitori o figli (linea retta di primo grado), a condizione che:
- l’immobile sia adibito ad abitazione principale del comodatario e non sia di lusso (no A/1, A/8, A/9);
- il contratto di comodato sia regolarmente registrato;
- il comodante possieda un solo immobile in Italia oltre alla propria abitazione principale (situata nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato).
- Affitti a canone concordato: per gli immobili locati a canone concordato la base imponibile IMU è ridotta al 75%.
- Beni merce: i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice sono totalmente esenti da IMU, a patto che permanga tale destinazione e non siano locati.
- Immobili strumentali: l’IMU relativa agli immobili strumentali all’attività d’impresa o professionale è deducibile al 100% ai fini della determinazione del reddito.
- pensionati residenti all’estero (AIRE): l’IMU è ridotta al 50% per una sola unità immobiliare a uso abitativo, purché non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato. È necessario che il proprietario sia titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia e risieda in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia.
- Immobili occupati abusivamente: è prevista l’esenzione totale dall’IMU per gli immobili non utilizzabili né disponibili per i quali sia stata presentata regolare denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di violazione di domicilio (art. 614, comma 2, c.p.) o invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.), o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata un’azione giudiziaria penale. Per beneficiare del blocco dell’imposta, il proprietario è tenuto a comunicare al Comune l’avvenuta presentazione della denuncia, così come l’eventuale cessazione dell’occupazione.
Le novità del 2026
A partire da quest’anno entrano in vigore importanti aggiornamenti procedurali e agevolativi volti a semplificare l’imposta e uniformare le regole sul territorio:
- riforma del prospetto aliquote obbligatorio: diventa pienamente operativo l’obbligo per i Comuni di redigere e pubblicare le delibere delle aliquote seguendo un prospetto ministeriale standardizzato (in attuazione del D.M. 6 novembre 2025). Questo strumento ridurrà le difformità interpretative tra i diversi territori comunali;
- ampliamento per immobili inagibili: il decreto ministeriale ha allargato le maglie per l’accesso alle riduzioni d’imposta per i fabbricati non utilizzabili per ragioni strutturali (es. gravi problemi di staticità, danni da incendi o condizioni igienico-sanitarie pericolose). Per accedere al beneficio è necessaria una perizia tecnica abilitata e un’apposita certificazione del Comune.
Adempimenti dichiarativi
La dichiarazione IMU deve essere presentata al Comune in cui sono ubicati gli immobili entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui ha avuto inizio il possesso o si sono verificate variazioni rilevanti ai fini del calcolo (es. cambi di utilizzo da sfitto ad abitazione principale).
Pertanto, per le variazioni intervenute nel corso del 2025, la scadenza ordinaria è fissata al 30 giugno 2026.